賃貸収入だけで青色の65万円控除を受けるには?

青色申告をすることによって得られる最大のメリットは、なんと言っても「青色申告特別控除」を受けられることです。

帳簿の作成などの条件により、10万円控除または65万円控除のいずれかを選択することができます。
ただ、不動産所得だけの場合については、帳簿を作成するだけでは65万円控除の適用を受けることはできません。

それでは、不動産所得だけで65万円控除を受けるためには、帳簿以外に何が必要になってくるのでしょうか。

65万円控除にはある程度の規模が必要

不動産所得で青色申告特別控除の65万円控除を受けるためには、帳簿を作成するだけでなく、ある一定以上の「規模」が必要になります。

65万円控除は、ある程度事業として成立している方に認められる制度ですので、不動産収入についてもそこそこの規模が要求されるわけです。
この要求される規模のコトを、一般的に「事業的規模」といいます。

不動産所得の場合については、この「事業的規模に該当するかどうか」で65万円控除を適用できるかどうかの判断をします。

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「5棟10室基準」というのが事業的規模の基準

それではどの程度の規模があれば「事業的規模」とみなしてもらえるのでしょうか。

事業的規模かどうかということは、一般的に次のような要素を総合的に検討して判断することとされています。

▼貸付している資産が大規模であるかどうか
▼賃貸収入がある程度多額であるかどうか
▼貸付資産を管理している人や施設の内容がちゃんとしているかどうか

ただ、上記のようなあいまいな判断基準だけでは検討する人によって考え方がバラバラになってしまうので、実務的にはある判断基準があります。

それが「5棟10室基準」というもの。

所得税基本通達26-9に規定されています。

(建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定)

26-9 建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。

(1) 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。

(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

上記の要件を満たしていれば、65万円控除を受けることができると言われています。

「5棟10室基準」の注意点

ただし、「5棟10室基準」を判定していくうえではいくつか注意したいポイントがあります。

① アパートと貸家を両方所有している場合

具体的な例で考えてみましょう。

例えば、1棟につき6室あるようなアパートを2棟所有していれば、6室×2棟=12室あるので上記(1)の要件に該当しますのでOKです。
1棟8室のアパートが一つだけの場合には、(1)の要件を満たさないためNGです。
貸家の場合には(2)の要件で判断しますので、5棟以上あれば大丈夫です。

それではアパートと貸家の両方の種類がある場合はどうでしょう。

この場合は(1)と(2)を組み合わせて考えていきます。
(ちなみにアパートの貸室は2部屋で貸家1棟と同じとみなされます。)

具体的な例で考えると、1棟8室のアパートと貸家が一つある不動産オーナーの方であれば、
(8室÷2=)4+貸家1棟=5棟
という計算になるので(2)の要件を満たしますので65万円控除を選択できます。

② 物件を共有している場合

それではアパートや貸家を共有している場合はどうでしょう。
例えば10室あるアパートを父と息子が半分づつ共有しているケースで考えてみたいと思います。

こういった場合に、自分の持分だけ(10室×1/2=5室相当)で判定するのか、全体(10室)で判定するのか考えるところですが、実務的には共有者の持分も合わせた全体で判定できます。

そのため、自分の持分相当だけでは該当しないような場合でも、全体で「5棟10室基準」に該当しているのであれば、65万円控除を選択できるのです。

③ 貸地や駐車場の場合

最後に駐車場や貸地についての判定はどうでしょう。

駐車場や貸地の場合については、5件分をアパートの貸室1室と考えるのが一般的なようです。
具体的な例でいうと、駐車場として30台分を貸している場合、30台分÷5=6室相当となるということ。

つまり、駐車場だけで65万円控除を受けるためには、50台分以上の駐車場を貸している必要があるということになりますね。
だいたい1台駐車するのに3坪は必要と言われているので、150坪以上の敷地が必要になる計算です。

最終的には実態で判断

ただ、上記の「5棟10室基準」というものが絶対的な判定基準というわけではありません。
あくまでこの基準は簡便的に判定するための基準なので、本来は実態に基づいた判定が必要となります。

例えば、大規模な工場を賃貸しているような場合、1棟だけの建物で月額の賃料が何百万円を超えるようなケースなどあります。
維持にも多額の費用がかかりますし、下手すれば10室以上あるアパートなどよりも管理が大変なこともあるでしょう。
そのようなケースの場合には、例え「5棟10室」以上なかったとしても、事業的規模として65万円控除の選択ができます。

もちろん、その貸付が事業的規模であると言い切れるだけの根拠をそろえておく必要はありますけどね。

事業的規模のメリットとデメリット

もし、不動産所得が事業的規模であると判定できる場合には、65万円控除を適用できるコト以外にも下記のようなメリットを受けることができます。

▼ 家族を青色専従者として給料を払うことができる
▼ アパート等を取り壊したりした場合の損失を経費にできる(事業的規模が無いと経費にできません)
▼ 延納の際の利子税の一部を経費にできる

ただ、メリットだけではありません。

事業的規模であるということは、その不動産所得が「事業に相当するモノである」ということ。
つまり、「個人事業税」の対象になってくる可能性があります。
個人事業税がかかる基準の目安は年間所得が290万円を超えるかどうかなのですが、その対象になるということだけは覚えておいてくださいね(/ω\)

まとめ

サブリースなどの一棟貸しの場合、収入先が1つだからという理由で10万円控除しか受けていないケースもあるようです。
また帳簿の作成が難しいから諦めているケースもあるようですね。

65万円控除と10万円控除では大きな違いが出てきますので、税理士のコストを考えても特になるケースが多いですよ。
気になる方はご相談ください!

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【編集後記】

ブログの引っ越しの準備に追われています。
上手く引越しをするためにはどうすればいいかな・・・。

【今日のトレーニング】

足の痛みが引くまではお休みです。

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