不動産収入がある人は気を付けよう! 税務調査のターゲットになりやすいのはこういう人です!

確定申告もひと段落してホッとされている方も多いのではないでしょうか。

ただ、確定申告が終わったからと言って安心するのはちょっと早いかも?
なぜなら本当にその申告内容が正しいかどうか、提出された書類の内容について税務署でチェックをしているからです。

申告書のチェックの過程で、その内容が「???」と思われるようなトコロがあったり、ほかの人に比べて収入金額が多かったりすると、税務署ではその内容を確認する必要が出てきます。
その内容の確認のため、税務署の人が申告した人のトコロに確認をしに行くことがあります。

それが皆さんご存知の「税務調査」というものです。

最近はサラリーマンの方でも投資用の不動産を持たれている方も多くなりました。
そのほかにも、相続税対策や遊休土地を活用するするためにアパートなどを建設する人もいます。

そんな「不動産からの収入」について、税務調査に入られやすいケースとはどんな場合なのでしょうか?

 

税務調査に入られやすいのはどんな時?

税務調査に入られやすい1番の理由は、何と言っても不動産収入が多い人です。

税務調査の対象になりやすい上位ランキング10位の業種とは?

2016.02.20

1室や2室程度の不動産収入では、仮に間違いがあったとしてもそこまで大きな誤差にはなりません。

それに対して、アパートやマンションを何棟も持っている人は、

「収入金額が多い=間違えた場合の誤差も多い」

となりますので、仮に間違いを見つけた場合には大きなプラスの追加納税になるのです。

何だかんだ言っても、税務調査も費用対効果を考えています。

大きな収入のある方の方が修正金額も大きくなりますので、税務調査のターゲットにはなりやすいんですよね。

春と秋は税務調査の季節なのです!

2015.10.21

 

不動産収入の税務調査でよく見られる項目は?

不動産所得で税務調査が入った場合に、特にチェックされる項目が

① 経費の内容
② 1回で経費にしていいものか(減価償却)
③ 管理会社などを作っている場合

の3点についてです。

経費のなかに個人的なモノは含まれていませんか?

経費については、「収入に直接関係のあるもの」という規定が法律中にありますの。
直接的に不動産収入に関係のない経費は注意が必要です。

例えば交際費などについては、実際に認められるのは不動産業者との打ち合わせ程度。
過剰に交際費があるような場合には気を付けた方が良いですよ。
税務署もシロウトではありませんので、収入と関係ないような費用はスグに見破られてしまいます。

特に自分で確定申告しているような方は、個人的な費用なのに経費として処理しているケースも多いようです。

例えば、自宅分の固定資産税や電気代・水道代、火災保険などを経費にしてしまっていませんか?

もちろん、自宅分などのように個人的な費用については経費として認められません

経費についてはきちんと領収書などに誰と何のために使ったのか分かるようにしておきましょう。

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1回で経費にしていいものですか?

また、金額の大きい修繕費などについて、内容によっては1回で全額を経費にできない場合があります。

例えば

▼ 大規模なリフォーム工事
▼ 耐震補強などのように建物の価値を高めたり使用期間を延ばしたりするような工事

などが該当します。

そのような多額の修繕費は、減価償却費というカタチで数年にわたって経費にしていきますので注意が必要です。

管理の実態があるの?

節税目的のために、ご自身で不動産管理会社を設立して管理料などを支払っているケースも注意が必要です。
管理の実態が無かったり管理料が相場に対して高額だったりすると、税務調査で否認されることもあります。

10数年前に「不動産管理会社を作って節税しよう!」なんていう節税策が流行ったのですが、否認されてしまうケースが相次いだので今では下火になってしまいました。

 

青色申告の適用が間違っているケースも・・・

青色申告をすることにより、青色申告特別控除を受けることができます。

事業的規模(5棟10室基準)があれば65万円控除を受けることができますが、それよりも規模が小さい場合に受けることができる控除は10万円のみです。
また、同居の家族にお給料を支払うには届出書が必要だったりしますので注意してください!

青色申告の10万控除と65万円控除は何が違うのか

2015.02.16

 

消費税の処理もお忘れなく!

お店や事務所などのテナントからの家賃収入や駐車場などを貸している方は消費税にも気を付けてください。

こういったテナントや駐車場の収入は消費税の課税対象となる収入です。
消費税対象の不動産収入が年間1,000万円未満であれば、基本的に消費税を納める義務は無いのですが、アパートやマンションなどを売却した時には注意が必要です。

これらの売却収入のうち、建物の売却については消費税の対象となる収入となりますので、うっかりすると合計して1,000万円を超えてしまうことがあるのです。
超えてしまった年の翌々年の不動産収入については消費税を納める義務が生じますが、この点を見逃してしまって税務調査で指摘されるケースも多いようです。

消費税は納付税額が多いので気を付けましょう。

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まとめ

不動産収入については税理士に依頼しないでご自身で申告をしている方も多いと思います。

ただ、こういったケースで税務調査を受けると、想像以上に追加税額が生じてしまったというお話もよく聞きます。
(実際、税務調査の後に不動産所得についてのサポートを依頼されるケースが多いのです)

日頃から税務調査があっても良いように正しく処理をしておくようにしましょう。(*´з`)

 

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【編集後記】

トレーニングができていないせいか、体重も増加傾向にあります。
ダイエットしないと大変なことになってしまいそう…。

【今日のトレーニング】

ヒザの痛みはどうにもならんのか?
しょうがないので病院行って写真撮ってもらいます。

【1日1新】 1日1新についてはコチラ

新・道徳論

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すずき会計代表 税理士 行政書士 小田原・湘南地域を中心に地域密着で中小企業をサポート。 「走る税理士」としてトレイルランニングで百名山制覇に挑戦中! 相続や事業承継などに特化した「小田原相続サポートセンター」や起業家を支援する「小田原会社設立開業サポートセンター」などを運営している。

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