マイホームを住み替えても住宅ローン控除は何度でも使えます!

住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、確定申告をしたり年末調整などで納めた税金が戻ってくるという制度があります。
それが「住宅ローン控除」と呼ばれるモノ。

年末の住宅ローンの残高などの1%前後が還付される仕組みになっているのですが、この制度は一生に1度しか受けられない・・・というワケではありません。

やろうと思えば一生のうちに何度も住宅ローン控除を受けることが出来ます!

 

マイホームをローンで購入した場合の税金の特典が「住宅ローン控除」

マイホームは高い買い物ですから、自分自身の貯金だけで買えてしまう人はそんなにいません。
多くの方が銀行で35年ローンなどを組んで購入するケースがほとんどです。

そんな人たちのために作られた税金の特典制度が住宅ローン控除という制度。
正確には「住宅借入金等特別控除」という名称なのですが、ローン控除といった名前のほうが馴染みがありますよね。

この制度を受けるためには

▼ 返済期間が10年以上の住宅ローンを組んでいる
▼ 購入した住宅が50㎡以上である
▼ その年の合計所得金額が3,000万円以下である

といったような要件があるのですが、簡単に言ってしまえば

「年末の住宅ローン残高の1%相当額程度の税金が還付されるよ!」

というような内容。

例えば、住宅ローンの年末残高が3,000万円ある場合には、
3,000万円 × 1% = 30万円
の所得税や住民税が還付されるというイメージです。

住宅ローン控除を受けた人の収入の状況によっては、還付される税金が無いケースもありますし、住宅を取得した年によっては控除額が違ってくることもあります。

ただ、いずれにしても住宅をローンで購入した人にとってはオイシイ制度であることは間違いありません。

 

一生のうちに何度でも住宅ローン控除は受けられる

マイホームは何千万円もするお買い物。
ですので一生のうちに何度もマイホームを買う人はそうそういないのが現実。

ただ、住宅ローン控除は要件を満たしさえすれば何度でも受けることができます。
そんな人は多くないと思うかもしれませんが、やろうと思えば出来ないことはないのです。

① 新築のマンションを3,000万円のローンで購入

結婚した年に新築のマンションを住宅ローンを利用して3,000万円で購入。
この場合には3,000万円の1%相当の30万円が控除の対象となります。

2017年現在の税制では住宅ローンの控除を受けられる期間は最大10年ですので、10年間合計で
10年間×30万円=300万円
の控除を受けることが出来ます。

② 10年後にマンションを売却、今度は郊外に一戸建て住宅を3,000万円で購入

結婚して子供も大きくなったのでマンションでは手狭に。
そこでマンションを売却してローンの残債を返済。
新たに住宅ローンを組みなおして3,000万円で郊外に一戸建てを購入しました。

この場合も住宅ローン控除を10年間受けられるとすると、①と同じように10年間で最大で300万円控除を受けることが出来ます。

 

③ 子供も独り立ちしたので田舎の実家を住宅ローンで建替えて引っ越し

子どもが独り立ちして再び夫婦2人に。
実家の両親の介護も気になるので、今の戸建てを売却して田舎の実家をバリアフリーにするため建替え。
建替えの費用も住宅ローンを組んで3000万円で建築したとしましょう。

この場合でも10年間ローン控除を受けられれば、①と同じように最大で300万円の控除を受けることが出来るのです。

住宅ローン控除の制度は毎年のように内容が変わるので10年後にどうなっているのかは正直分かりません。
ただ、カタチは変わっていますが数十年間にわたって同じよう控除制度は存在しているので、この先も存在し続ける見通しは高いです。

生活のスタイルに合わせて家を住み替えするなんて贅沢ですね。
でも、ローン控除をうまく活用すれば夢のような話・・・というわけではないのかもしれません。

 

注意は必要!ほかの特例をダブルで受けることはNG

ただ、住宅ローン控除を活用しようと思うときには注意が必要です。

そのほかの税金の特例を使ってしまうと住宅ローン控除は受けられなくなってしまうのです。

さきほどまでのお話でも分かるように「それまで住んでいたマイホームを住みかえて新しい家に住む」というのが住宅ローン控除を何度も受けるためのポイント。
住みかえるのであれば、前に住んでいたマイホームは売却するのが一般的な流れになるかと思います。

マイホームを売却した場合に税金がかかる(譲渡所得税)場合があるのですが、その税金をかからないようにするという特例もあります。

代表的なものとしては

▼ マイホーム売却の利益を3000万円まで控除できる特例
▼ マイホーム売却の利益の税率を低く出来る特例
▼ マイホームを買い換えた場合に使える特例

といったような譲渡所得税を少なくすることができる特例があるのですが、住宅ローン控除を使うためにはこれらの特例は使えないのです。

【ポイント】住宅ローン控除と売却の特例は同時に使うことはできない!

場合によっては損してしまうこともありますので注意が必要ですよ。

 

まとめ

昔と違って、土地や建物の値段が買った時よりも上がることは少ないのですが、それでもタワーマンションなどは値上がりすることもあります。
ローン控除を使うのと売却時の特例を使うのとどっちが有利になるかは分かりにくいので、ぜひ専門家である税理士に相談してください。

 

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すずき会計代表 税理士 行政書士 小田原・湘南地域を中心に地域密着で中小企業をサポート。 「走る税理士」としてトレイルランニングで百名山制覇に挑戦中! 相続や事業承継などに特化した「小田原相続サポートセンター」や起業家を支援する「小田原会社設立開業サポートセンター」などを運営している。

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